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[公告]16白国资:2016年南京市白下国有资产经营中心企业债券2017年跟踪信用评级报告

时间:2018-03-18 00:57来源:网络整理 作者:www.1.com
[公告]16白国资:2016年南京市白下国有资产经营中心企业债券2017年跟踪信用评级报告

[公告]16白国资:2016年南京市白下国有资产经营中心企业债券2017年跟踪信用评级报告

时间:2017年06月29日 18:34:46 中财网


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企业债券 2017 年跟踪
信用评级报告

条件不可撤销连带责任保证担保仍能有效提高本期债券的安全性。









关注:

. 营业收入和毛利率出现下滑。2016 年公司土地整理和开发业务收入大幅下降导致
整体营业收入下降,公司全年实现营业收入 10.63 亿元,同比减少 23.94%;2016
年公司土地整理和开发业务、保障及商品房销售业务和工程施工业务的毛利率均有
所下滑,公司全年实现综合毛利率 13.57%,同比下降 1.61 个百分点。

. 未来资金需求较大。截至 2016 年底,公司在建、拟建项目的总投资额为 226.76 亿
元,尚需投入资金 136.17 亿元,整体资金需求较大,存在较大的资金压力。

. 债务压力加大。2016 年末公司资产负债率上升到 76.58%,同比上升 7.98 个百分点;
公司有息债务余额达到 61.78 亿元,同比增长 28.00%,EBITDA 保障倍数进一步下
降到 0.80,偿债压力加大。









主要财务指标:

项目

2016 年

2015 年

2014 年

总资产(万元)

2,159,148.45

1,560,308.79

1,160,637.00

所有者权益合计(万元)

505,599.70

489,901.91

410,051.62

有息债务(万元)

617,837.53

482,683.00

540,171.00

资产负债率

76.58%

68.60%

64.67%

流动比率

1.71

2.03

2.59

营业收入(万元)

106,251.35

139,686.37

133,335.83

政府补助(万元)

26,228.63

30,681.06

23,611.68

利润总额(万元)

11,756.43

26,452.51

26,833.64

综合毛利率

13.57%

15.19%

22.90%

EBITDA(万元)

17,644.96

33,048.78

32,248.14

EBITDA 利息保障倍数

0.80

0.85

1.53

经营活动现金流净额(万元)

1,064.35

57,479.43

-94,612.45



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告,鹏元整理






一、本期债券募集资金使用情况

公司于2016年03月29日发行7年期14亿元企业债券,票面利率为3.98%。


截至2017年4月30日,本期债券募集资金使用情况如下:

表1 截至 2017 年 4 月 30 日本期债券募集资金使用情况(单位:亿元)


名称

拟用募集资金

已使用募集资金

补充公司营运资金

5.6

5.6

秦淮区观门口危旧房改造地块经济适用住房项目

8.4

8.4



资料来源:公司提供

截至2017年4月30日,本期债券主要募投项目秦淮区观门口危旧房改造地块经济适用
住房项目仍处于拆迁阶段,预计2017年底完成拆迁并动工。


二、发行主体概况

公司的控股股东为南京市秦淮国资控股集团有限公司1,实际控制人为南京市秦淮区
人民政府,注册资本为188,219.16万元,以上信息跟踪期内没有变化。


1
公司未提供控股股东的银行征信报告

2016年公司新增两家二级子公司,未发生重大资产重组、收购及出售资产、对外并购
等事项。


表2 2016 年新纳入公司合并报表范围变化情况(单位:万元)


孙公司名称

持股比例

注册资


纳入方


主营业务

南京状元及第餐饮有限公司

38%(间接)

300

委托经营

餐饮、会务、展览

南京秦淮区新街口建设开发有限
公司

100%

10,000

划转

房地产开发、物业管理、建筑
工程



注:2016 年 7 月 26 日,经南京状元及第餐饮有限公司 90%以上股东决定,明确表示不参与南京状元及
第餐饮有限公司的经营管理,委托给一级子公司南京明商投资控股集团有限公司负责。南京明商投资控
股集团有限公司实际控制南京状元及第餐饮有限公司,表决权为 100%,故本期纳入合并范围。


资料来源:公司 2016 年审计报告

截至2016年12月31日,公司资产总额为215.91亿元,所有者权益为50.56亿元,资产负
债率为76.58%;2016年度,公司实现营业收入10.63亿元,利润总额1.18亿元,经营活动现
金流净流入0.11亿元。


三、区域经济与财政实力

2016年秦淮区经济保持较高增速,产业结构进一步向第三产业转移,消费保持强劲增



依托优越的地理优势和成熟的商贸体系,近年来秦淮区经济发展较快,经济实力不断
增强,2016年秦淮区实现地区生产总值690.2亿元,按可比价计算,比上年增长9.2%。


秦淮区的产业结构以第三产业为主,2016年秦淮区第二产业增加值同比下降5.4%,第
三产业增加值达635.40亿元,同比增长10.7%,第三产业增加值占比进一步上升,2016年
末达到地区生产总值的92.06%。2016年秦淮区实现旅游收入479.0亿元,同比增长13.1%,
保持较高的增速。综合来看,2016年秦淮区第二产业产值进一步下滑,第三产业保持较高
的增长速度,产业结构进一步向第三产业转移。


2016年秦淮区完成固定资产投资226.19亿元,同比增长10.2%,增速上升7.7个百分点。

其中,完成工业投资10.8亿元,同比下降24.5%,占全部投资额比重的5.3%;完成城镇固
定资产投资3.57亿元,同比下降66.9%;占全部投资额比重的1.6%;完成房地产开发投资
104.62亿元,同比增长17.7%,占全部投资额比重的46.3%。房地产开发投资是2016年秦淮
区固定资产投资的主要增长点。


社会消费品零售总额完成925.67亿元,同比增长10.1%,保持较高的增速。消费是拉
动秦淮区经济增长的主要引擎。


整体来看,南京市秦淮区依托区域优势,以商贸服务业为主导,突出科研和人才储备
的特点,经济增速较快,经济实力持续增强,区域内综合实力持续提升,发展前景良好。


表3 2015-2016 年秦淮区主要经济指标及同比变化情况(单位:亿元)


项目

2016 年

2015 年

金额

同比增长

金额

同比增长

地区生产总值

690.2

9.2%

627.7

9.9%

第一产业增加值

-

-

-

-

第二产业增加值

54.81

-5.4%

61.2

-4.9%

第三产业增加值

635.40

10.7%

566.5

11.9%

固定资产投资

226.19

10.2%

205.3

2.5%

社会消费品零售总额

925.67

10.1%

837.5

10.2%

旅游收入

479.0

13.1%

423.6

15.0%



资料来源:秦淮区 2015-2016 年国民经济与社会发展统计公报

2016年秦淮区公共财政收入同比增长,但公共财政支出也大幅增长,财政自给率有所
下降,但仍然表现良好

2016年,秦淮区公共财政收入70.14亿元,同比增长6.73%,其中税收收入占85.34%,
税收收入同比增长5.66%。税收收入占比最高的3个税种为增值税、企业所得税和营业税,
分别占税收收入的34.90%、20.39%和13.98%,增值税占比上升15.24个百分点,营业税占
比下降17.47个百分点。



2016年秦淮区的公共财政支出为66.39亿元,同比增长24.62%,政府性基金支出24.95
亿元,同比增长217.74%。公共财政支出的增长主要源于教育支出、社会保障和服务支出
以及城乡社区支出等支出项目的增长。由于公共财政支出的增幅较大,2016年秦淮区的财
政自给率下降到1.06,但公共财政收入对公共财政支出的保障程度仍然良好。


表4 2015-2016 年秦淮区财政收支情况(单位:万元)


项目

2016

2015 年

财政收入

-

904,173

(一)公共财政收入

701,420

657,180

其中:税收收入

598,608

566,553

非税收收入

102,812

90,626

(二)上级补助收入2


-

246,993

其中:返还性收入

-

25,888

一般性转移支付收入

-

31,103

专项转移支付

-

190,002

(三)政府性基金收入

-

-

财政支出

913,375

611,226

(一)公共财政支出

663,859

532,697

(二)政府基金支出

249,516

78,529

财政自给率

1.06

1.23



2
未提供秦淮区 2016 年上级补助收入明细

注:财政收入=公共财政收入+上级补助收入+政府性基金收入

财政自给率=公共财政收入/公共财政支出。


资料来源:秦淮区财政局

四、经营与竞争

公司为南京市秦淮区重要的国有资产运营管理主体,子公司主要有工程施工、保障房
建设、产业园招商引资、棚户区改造、酒店、餐饮、租赁等业务。公司主营业务收入主要
来源于土地整理开发转让业务和保障、商品房销售,2016年上述两项业务收入分别占营业
收入的38.56%和34.38%。由于土地动迁成本的上升,2016年公司土地整理开发转让毛利率
下降1.22个百分点;由于销售的保障房比重上升,保障及商品房销售业务毛利率下滑23.80
个百分点;公司2016年综合毛利率同比下滑1.62个百分点。


表5 公司营业收入构成及毛利率情况(单位:万元)


项目

2016 年

2015 年

金额

毛利率

金额

毛利率

一、主营业务

102,727.28

11.06%

138,012.27

14.33%




土地整理开发转让

40,972.92

3.95%

89,241.97

5.17%

保障及商品房销售

36,534.47

6.58%

30,186.06

30.38%

养护绿化

11,076.27

28.62%

9,272.02

25.84%

工程施工

4,924.11

-20.48%

4,617.70

9.00%

其他主营业务

9,219.51

56.18%

4,694.53

67.75%

二、其他业务

3,524.07

86.80%

1,674.10

85.63%

合计

106,251.35

13.57%

139,686.37

15.19%



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理

2016 年公司土地整理开发收入规模和毛利率同时下降;公司土地整理开发业务可持
续性较好,但资金需求较大

公司土地整理开发转让业务包括土地的整理转让业务和土地的开发建设回售业务。土
地整理转让业务主要为对白下产业园内土地进行整理,并转让给入驻园区的企业。土地开
发建设回售业务则由多家子公司分散经营,对土地进行动迁、整理并进行一定的建设,由
区住建局进行回购。


白下产业园经江苏省政府批准为省级开发区,是南京市城区中唯一的省级开发区,园
区位于南京市东部,占地面积 3,152 亩,由产业园、创新园和服务园构成,占地面积分别
为 2,852 亩、150 亩和 150 亩。其中,产业园是光机电一体化、电子信息、环保节能新材
料、新能源和高端制造等产业的集成基地;创新园为高新技术研发孵化区;服务园为总部
经济及综合服务区。


白下产业园将自有的土地转让给入驻园区的企业,并直接与企业结算土地转让收入,
随着白下产业园招商引资力度的加大,将为公司的土地出让业务带来良好的发展契机。

2016年白下产业园没有土地出让。截至2016年底,白下产业园内暂无可直接转让的土地,
公司土地整理开发转让业务的未来持续性存在一定的不确定性。


公司的土地开发建设回售业务则由多家子公司分散经营,对土地进行动迁、整理并进
行一定的建设,由区住建局进行回购。2016 年公司确认土地出让收入 4.10 亿元,毛利率
3.95%。截至 2016 年末,公司正在开发的地块有清水塘节制闸地块、观门口地块(募投项
目)、汉西门大街项目等。秦淮区旧城改造规划仍在进行中,公司未来的土地整理开发任
务仍然较多。


土地整理转让和土地的开发建设回售都需要投入大量的资金,截至 2016 年末,公司
的土地开发成本余额为 32.65 亿元,相关项目预计投资额为 83.70 亿元,未来资金需求约
为 51.50 亿元。


2016 年公司保障房和商品房销售收入同比增长但毛利率下降;在建保障房项目投资


规模较大,存在较大资金需求

2016 年,公司保障房和商品房销售收入同比增加 21.03%。由于保障房销售比重的上
升,2016 年该项业务的毛利率从 2015 年的 30.38%下降到 6.58%。2016 年公司完成保障房
投资 33.24 亿元,建设完工的项目有六期南扩项目、四方巷保障房项目、紫阳佳园部分项
目等,其中六期南扩项目和四方巷保障房项目已开始销售。


截至 2016 年末,公司正在进行观门口危旧房改造项目、紫阳佳园经济适用房项目、
南京紫金(秦淮)科技创业特别社区宜家南侧地块项目等,在建、拟建项目预计总投资
226.76 亿元,未来资金需求约为 136.17 亿元,存在较大的资金需求。


表6 截至 2016 年 12 月 31 日公司保障房和商品房主要在建、拟建项目情况(单位:亿元)




项目名称

项目总投


项目已投


计划完工时







观门口危旧房改造项目

38.04

14.80

2019 年

紫阳佳园经济适用房项目

35.40

25.00

2018 年

南京紫金(秦淮)科技创业特别社区宜家南侧地块
项目

25.80

8.10

2019 年

范家塘文津桥地块危旧房改造及环境整治工程

20.50

18.00

2018 年

秦淮区上坊桥地块经济适用住房项目

15.00

3.55

2019 年

清水塘节制闸地块危旧房改造及环境整治项目

7.00

6.50

2017 年

小锏银巷危旧房改造及环境整治工程项目

6.00

5.00

2019 年

升州路地块危旧房改造及环境整治工程项目

6.00

5.00

2018 年

南京紫金(白下)科技创业特别社区设计产业园项


6.00

0.07

2019 年

回龙街地块危旧房改造及环境整治工程项目

3.00

2.50

2018 年

科技创业研发孵化综合楼

2.62

2.07

2018 年



小计

165.36

90.59

-




装饰大世界地块危旧房改造及环境整治工程

21.50

-

-

杨庄北侧保障房建设项目

14.00

-

2021 年

光华门遗址东西两侧环境综合整治工程

13.00

-

2018 年

秦淮公安及交管业务技术大楼建设项目

7.00

-

2018 年

东铁管巷危旧房改造及环境整治工程

4.50

-

-

八宝东街保障房建设项目(二期)

1.40

-

2020 年



小计

61.4

-

-



资料来源:公司提供

2016 年公司的工程施工业务、养护绿化和其他类业务收入均实现增长,但毛利率涨
跌不一

公司的工程施工业务、养护绿化收入主要来自于白下产业园为政府代建的工程项目。

根据白下产业园与政府签订的《委托建设合同》,公司承担园区内道路修建、排水、道路


绿化等市政配套设施的建设施工,并在项目完工达到预定可使用状态时按项目总建造成本
加成 10%-15%收取合同款。2016 年,公司工程施工业务、养护绿化业务分别实现收入
4,924.11 万元和 11,076.27 万元,其中工程施工业务毛利率下降至-20.48%,主要由部分施
工收入延迟结算导致,养护绿化业务的毛利率则有小幅回升。由于公司该两项业务的主要
范围仅集中于白下产业园内,施工工程量较为有限,未来业务的可持续性较弱,具有一定
不确定性。


公司其他主营业务包括担保、酒店、餐饮、物业等业务,其他业务则以租赁业务为主,
基本属于面向社会公众的服务性业务,收入规模相对较小。2016 年其他主营业务和其他
业务共实现收入 12,743.58 万元,同比增长 100.10%。2016 年公司其他主营业务毛利率为
56.18%,同比下降 11.57 个百分点,其他业务毛利率为 86.80%,同比上升 1.17 个百分点。


公司在资产注入和政府补助方面继续得到了当地政府及股东的大力支持

为保障公司的可持续经营能力,近年来秦淮区人民政府在资产注入和财政补贴方面加
大对公司的支持力度。


2016 年公司获得股东注资,资本公积增加 3,299.78 万元,获得政府补助 26,228.63 万
元,补助金额同比下降 14.51%。


五、财务分析

财务分析基础说明

以下分析基于公司提供的经中兴华会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无
保留意见的2015年至2016年审计报告,报告均采用新会计准则编制。


跟踪期内公司新增2家纳入合并范围的二级子公司,见表2。


资产结构与质量

公司资产规模增长较快,以存货和应收、预付款项为主,资产流动性较弱

2016 年公司资产总额同比增长 38.38%,达到 215.91 亿元,其中流动资产占比达到
92.18%,流动资产比重进一步上升。


公司流动资产主要为货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。截至 2016
年末,公司货币资金规模为 15.66 亿元,同比增长 67.95%,其中受限资金为 2,140.50 万元
保证金,占比 1.37%。2016 年应收账款规模同比增长 30.24%,主要为应收南京市秦淮区


住建局的土地整理拆迁款和保障房款,回收风险较小,但回收期存在一定的不确定性。其
他应收款 2016 年其他应收款余额同比增长 11.36%,主要为代垫产业园区公共配套用地拆
迁费、外单位的借款和项目补助专项基金等往来款,2016 年末前三大应收对象分别为南
京市秦淮区房产管理局、南京庆盛房地产开发公司和南京大地建设集团有限责任公司,回
收风险较小,但回收时间不确定。预付款项主要系公司预付的项目工程款,2016 年末预
付款项余额同比增长 118.98%,达到 30.31 亿元,主要系土地整理动迁相关的工程投入。

2016 年末公司存货余额达到 114.20 亿元,同比增长 33.61%,主要为保障房项目开发成本
的增长;其中开发成本余额为 81.53 亿元,以保障房成本为主,同比增长 68.83%,年末有
4.27 亿元已设立抵押;土地整理开发成本余额为 32.65 亿元,同比增长 11.56%。


公司非流动资产主要由可供出售金融资产、固定资产和在建工程组成,占总资产的比
重均较小。可供出售金融资产主要为公司持有的 2,802.49 万股南京银行股份,由于南京银
行已于上海证券交易所上市,该部分资产流动性较好,且目前已有较高的溢价。固定资产
主要为公司自用办公楼及白下产业园中已建成的配套设施。在建工程主要为在建的白下产
业园中心配套工程,白下产业园中心目前的建设项目已接近完成,后续投资不大。


表7 公司主要资产构成情况(单位:万元)


项目

2016 年

2015 年

金额

占比

金额

占比

货币资金

156,635.23

7.25%

93,265.67

5.98%

应收账款

110,818.97

5.13%

85,085.24

5.45%

预付款项

303,111.25

14.04%

138,420.33

8.87%

其他应收款

219,379.60

10.16%

197,001.49

12.63%

存货

1,142,028.55

52.89%

854,753.31

54.78%

流动资产合计

1,990,288.77

92.18%

1,408,761.84

90.29%

可供出售金融资产

39,281.31

1.82%

36,558.07

2.34%

固定资产

45,610.41

2.11%

39,130.59

2.51%

在建工程

43,454.63

2.01%

40,098.10

2.57%

非流动资产合计

168,859.68

7.82%

151,546.94

9.71%

资产总计

2,159,148.45

100.00%

1,560,308.79

100.00%



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理



盈利能力

2016 年公司收入和毛利率同时下降,主营业务经营亏损金额扩大,利润对政府补贴
的依赖程度进一步加大


公司主营业务收入以保障房及商品房销售和土地整理开发转让为主,2016 年上述两
项业务合计贡献了 72.95%的营业收入,土地整理开发转让收入的下滑使公司营业收入同
比下降 23.94%。此外,物业、担保和租赁业务均实现收入增长,但金额较小,对公司收
入的贡献较小。2016 年公司保障房及商品房销售、土地整理开发转让收入、工程施工业
务的毛利率同时下滑,带动公司综合毛利率同比下降 1.62 个百分点。


2016 年公司的非经常性损益基本持平,应收类款项账期加长计提坏账准备引起的资
产减值损失 1,753.31 万元,实现投资收益 1,796.03 万元,主要为公司的股权投资和委托贷
款资产贡献的收益。营业收入的减少和毛利率的下降使公司营业利润进一步下滑,全年实
现营业利润-14,536.94 万元,全年营业利润率-13.68%。


公司全年实现利润总额 11,756.43 万元,同比下降 55.56%。2016 年获得政府补助
26,228.63 万元,是公司实现利润总额的重要来源,

表8 公司主要盈利指标(单位:万元)


项目

2016 年

2015 年

营业收入

106,251.35

139,686.37

资产减值损失

1,753.31

332.38

投资收益

1,796.03

970.63

营业利润

-14,536.94

-4,052.52

政府补贴

26,228.63

30,681.06

利润总额

11,756.43

26,452.51

综合毛利率

13.57%

15.19%

期间费用率

23.86%

16.24%

营业利润率

-13.68%

-2.90%

政府补贴/利润总额

223.10%

115.99%



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理

现金流

由于项目投资支出增加,2016 年公司经营活动现金流较弱,投资活动现金支出依赖
于外部融资,且后续项目资金需求较多,资金压力较大

2016 年公司房屋销售的预收款项增加,收现比提升,往来款资金净流入,但同时公
司保障房建设和土地开发整理的预付工程款规模增大,经营性现金流出规模大幅增长,导
致经营性现金流净额减少至 1,064.35 万元。


由于白下产业园仍在建设中,2016 年公司投资活动现金流仍为净流出,但净流出金
额有所减小。2016 年发行的 14 亿元企业债券使公司筹资活动现金净流入,为投资活动提


供了现金支持,同时为公司后续的现金支出提供了一定的准备。截至 2016 年末,公司经
适房、安置房建设规模较大,未来资金需求较大,形成了较大的资金压力。整体来看,2016
年公司的现金流主要依赖于外部融资,且后续的土地整理开发项目仍然较多,资金需求仍
然较大,后续资金压力较大。


表9 公司现金流情况表(单位:万元)


项目

2016 年

2015 年

收现比

1.53

1.44

销售商品、提供劳务收到的现金

162,252.34

201,519.47

收到其他与经营活动有关的现金

441,990.66

395,801.93

经营活动现金流入小计

604,243.00

597,321.39

购买商品、接受劳务支付的现金

371,439.63

287,869.52

支付其他与经营活动有关的现金

204,478.31

236,312.25

经营活动现金流出小计

603,178.64

539,841.96

经营活动产生的现金流量净额

1,064.35

57,479.43

投资活动产生的现金流量净额

-16,008.68

-30,461.44

筹资活动产生的现金流量净额

76,173.38

-81,469.72



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理

资本结构与财务安全性

2016 年公司总体负债增幅较大,债务负担进一步加重,偿债压力加大

由于往来款流入增加,公司 2016 年负债总额同比增长 54.48%,产权比率相应上升至
327.05%。虽然新增债务以关联方往来款为主,具有一定的偿还弹性,但公司 2016 年新增
应付债券 14 亿元,资金结构稳健性下降。


表10 公司资本结构情况(单位:万元)


指标名称

2016 年

2015 年

负债总额

1,653,548.75

1,070,406.87

所有者权益

505,599.70

489,901.91

产权比率

327.05%

218.49%



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理

公司负债以流动负债为主,主要由短期借款、预收款项、其他应付款和一年内到期的
非流动负债构成。短期借款以保证借款和抵押借款为主,偿还弹性较小。预收款项主要系
预收购房款,2016 年末公司预收款项同比增长 155.88%;预收款项的偿还压力相对较小。

其他应付款主要为公司同关联单位之间形成的往来款,2016 年公司获得往来款金额较大,
年末余额同比增长 61.76%;往来款实际上属于政府的资金支持,偿还存在一定的弹性。



一年内到期的非流动负债即为一年内到期的长期借款,年末金额 6.92 亿元,其中信用借
款 2.00 亿元,保证借款 4.92 亿元。


公司非流动负债主要由长期借款和应付债券组成,截至 2016 年末,公司长期借款账
面余额为 33.60 亿元,其中保证借款 31.50 亿元,抵押借款 2.10 亿元;应付债券即应付本
期债券的本金及利息,本金 14 亿元,到期日 2023 年 3 月,票面利率 3.98%。


表11 公司主要负债构成情况(单位:万元)


项目

2016 年

2015 年

金额

占比

金额

占比

短期借款

30,505.00

1.84%

56,120.00

5.24%

预收款项

261,771.91

15.83%

102,302.56

9.56%

其他应付款

708,943.64

42.87%

438,264.04

40.94%

一年内到期的非流动负债

69,160.00

4.18%

57,925.00

5.41%

流动负债合计

1,164,282.94

70.41%

695,404.30

64.97%

长期借款

336,016.00

20.32%

368,638.00

34.44%

应付债券

139,156.53

8.42%

-

-

非流动负债合计

489,265.81

29.59%

375,002.57

35.03%

负债合计

1,653,548.75

100.00%

1,070,406.87

100.00%

有息负债

617,837.53

37.36%

482,683.00

45.09%



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理

2016 年,公司资产负债率进一步上升到 76.58%,有息负债余额同比增长 28.00%,达
到 61.78 亿元,其中应付债券等有息负债有显著增长,债务压力增大。从公司主要偿债指
标看,2016 年公司流动比率和速动比率同比均有所下滑,2016 年公司 EBITDA 利息保障
倍数进一步下降到 0.80,处于较低水平,公司偿债压力加大。


表12 公司偿债能力指标


指标名称

2016 年

2015 年

资产负债率

76.58%

68.60%

流动比率

1.71

2.03

速动比率

0.73

0.80

EBITDA(万元)

17,644.96

33,048.78

EBITDA 利息保障倍数

0.80

0.85

有息债务/EBITDA

35.01

14.61



资料来源:公司 2015-2016 年审计报告,鹏元整理










六、债券偿还保障分析

第三方保证担保有效提高了本期债券的安全性

江苏再担保成立于 2009 年 10 月,初始注册资本为 30 亿元,其中江苏省政府出资比
例为 53.33%,江苏省国信资产管理集团有限公司出资比例为 13.33%,江苏乾明投资有限
公司、波司登股份有限公司和江苏雨润食品产业集团的分别出资 16.67%、10%和 6.67%。

在成立后的几年中,江苏再担保的股东时有变化,但一直保持江苏省政府控股、民营股东
参股的股权结构。2015 年,江苏再担保的股权结构开始变化,民营股东逐步退出,江苏
省内的地方政府及地方政府融资平台等逐步加入。2015 年及 2016 年 1-8 月,公司有 5 家
股东出售全部股权,对应注册资本合计 25,000 万元,出售股权的股东全部为民营企业股
东;共有 11 家股东投资入股,全部为地方政府以及地方平台类企业,合计向公司投资
185,000 万元。截至 2016 年 8 月 31 日,江苏再担保注册资本为 534,908 万元,其中民营
股东的股权比例为 1.87%。


表13 截至 2016 年 8 月末江苏再担保股权结构情况 (单位:万元)


股东名称

金额

比例

江苏省人民政府

189,908.00

35.50%

江苏省国信资产管理集团有限公司

40,000.00

7.48%

波司登股份有限公司

10,000.00

1.87%

江苏省盐业集团有限责任公司

4,000.00

0.75%

江苏苏豪投资集团有限公司

5,000.00

0.93%

江苏省农垦集团有限公司

3,000.00

0.56%

张家港市直属公有资产经营有限公司

10,000.00

1.87%

江苏弘业股份有限公司

5,000.00

0.93%

江苏凤凰出版传媒集团有限公司

5,000.00

0.93%

江苏省海外企业集团有限公司

3,000.00

0.56%

江苏交通控股有限公司

10,000.00

1.87%

江苏武进国经投资发展有限公司

30,000.00

5.61%

江苏海州湾发展集团有限公司

5,000.00

0.93%

东台市人民政府

10,000.00

1.87%

丹阳市人民政府

20,000.00

3.74%

扬州市邗江区人民政府国有资产监督管理办公室

20,000.00

3.74%

常州市新北区人民政府

30,000.00

5.61%

江苏省阜宁经济开发区管委会

10,000.00

1.87%

建湖县人民政府

10,000.00

1.87%

扬州广陵区人民政府

20,000.00

3.74%

东台市投资发展有限公司

10,000.00

1.87%

江苏苏汇资产管理有限公司

5,000.00

0.93%

镇江市圌山风景名胜区管理委员会

10,000.00

1.87%

如皋市人民政府

20,000.00

3.74%




常州市钟楼区人民政府

20,000.00

3.74%

扬州经济技术开发区开发总公司

20,000.00

3.74%

淮安市淮安区国有资产监督管理办公室

10,000.00

1.87%

合 计

534,908.00

100%



资料来源:根据公开信息整理

江苏再担保为江苏省政府下属的国有担保公司,承担了部分再担保和支持中小企业的
职能,业务主要包括再担保业务、直接担保业务、投资和资产管理、财务顾问、市场管理、
商务服务、社会经济咨询、资产评估、机械设备租赁等。江苏再担保近年主要收入来源为
直接担保业务、再担保业务、利息类业务(委托贷款、信托贷款、小额贷款等)、融资租
赁业务等,担保、贷款等业务对象中政府平台类企业和国有企业的比重逐步上升,民营企
业尤其是中小民营企业的比重逐步下降。


截至 2015 年 12 月 31 日,江苏再担保资产总额为 86.54 亿元,所有者权益合计为 56.90
亿元,资产负债率为 34.25%;2015 年度,江苏再担保实现营业收入 9.14 亿元,利润总额
3.47 亿元,经营活动现金流净额 4.33 亿元。截至 2015 年 12 月 31 日,江苏再担保期末担
保责任余额为 285.22 亿元,担保风险准备金为 9.62 亿元,担保净资产放大倍数为 5.01 倍。


表14 2013-2015 年江苏再担保主要财务数据


项目

2015 年

2014 年

2013 年

总资产(万元)

865,362.60

738,401.92

649,528.54

所有者权益合计(万元)

568,951.69

468,559.39

436,283.37

资产负债率

34.25%

36.54%

32.83%

流动比率

2.72

1.80

1.99

营业收入(万元)

91,386.84

74,835.77

67,410.56

利润总额(万元)

34,650.85

37,245.06

29,009.06

期间费用率

15.86%

16.34%

17.69%

净资产收益率

5.04%

6.39%

5.24%

经营活动净现金流净额(万元)

43,267.69

12,865.10

4,444.25

当期再担保发生额(亿元)

675.96

579.99

456.34

当期直接担保发生额(亿元)

80.29

63.85

68.12

期末担保责任余额(亿元)

285.22

245.56

233.49

担保风险准备金(亿元)

9.62

8.57

7.05

担保净资产放大倍数

5.01

5.24

5.35

累计担保代偿率

0.23%

0.57%

0.86%



资料来源:江苏再担保 2013-2015 年审计报告,江苏再担保提供资料,鹏元整理

近年国家加强对融资担保行业的推动,资本支持、税收优惠等政策进一步加强了江苏
再担保的实力;江苏再担保的民营股东陆续退出,新增多家江苏省内的国有平台公司股东,
股东背景实力和资本实力大幅增强;江苏再担保持续获得银行在融资、担保授信等方面的


支持;近年江苏再担保资产规模和担保业务稳步扩大,信贷类业务带来可观收入;同时江
苏再担保进一步推动转型,新增担保对象以政府平台类公司为主;江苏再担保整体资本实
力较强,净资产对担保余额的覆盖率较高。


另一方面,在宏观经济增速放缓的环境下,中小企业的盈利状况变差,违约风险增加,
江苏再担保未来发生代偿的风险相应上升;江苏再担保的业务范围集中于江苏省内,区域
风险较集中。


基于以上情况,鹏元综合评定江苏再担保的主体长期信用等级为 AAA,评级展望为
稳定,其提供的无条件不可撤销连带责任保证担保能有效提升本期债券信用水平。


七、或有事项分析

截至 2016 年末,公司对外担保金额合计 61,300 万元,占期末净资产的 12.12%,比例
相对较低且被担保对象均为国有企业或事业性单位,其中南京市秦淮国资控股集团有限公
司与公司属于同一个国资集团,整体代偿风险较小。


表15 公司对外担保明细


被担保人

担保金额(万元)

南京市秦淮国资控股集团有限公司

60,000.00

南京市第三高级中学

800.00

南京金陵中等专业学校

500.00

合计

61,300



资料来源:公司 2016 年审计报告

八、评级结论

跟踪期内秦淮区经济实力持续增强,第三产业保持快速增长,公司得到了区政府在资
产注入和财政补贴等方面的大力支持,公司是秦淮区主要的旧城改造主体,安置及商品房
开发业务可持续性较好,并且江苏再担保为本期债券提供的全额无条件不可撤销连带责任
保证担保有效的提升了本期债券的安全性。


另一方面,我们也关注到了公司营业收入和综合毛利率均出现下降,主营业务的盈利
能力减弱;当前旧城改造相关的土地整理开发项目较多,加上在建的保障房项目,公司未
来资金需求较大;公司资产以在开发土地、在开发保障房和应收关联方借款为主,资产流
动性较弱;公司债务负担较重,偿债压力进一步加大。


综合分析,鹏元维持本期债券的信用等级为AAA,维持公司的主体长期信用等级为
AA,评级展望维持为稳定。



附录一 合并资产负债表 (单位:万元)

项目

2016 年

2015 年

2014 年

货币资金

156,635.23

93,265.67

150,217.40

应收账款

110,818.97

85,085.24

84,679.76

预付款项

303,111.25

138,420.33

92,149.41

其他应收款

219,379.60

197,001.49

77,529.84

存货

1,142,028.55

854,753.31

599,506.04

其他流动资产

58,315.18

40,235.80

13,874.00

流动资产合计

1,990,288.77

1,408,761.84

1,017,956.45

可供出售金融资产

39,281.31

36,558.07

32,096.85

持有至到期投资

2,600.00

1,723.26

9,827.15

长期股权投资

8,139.38

5,094.20

5,282.40

固定资产

45,610.41

39,130.59

40,841.72

在建工程

43,454.63

40,098.10

27,978.40

无形资产

22,331.66

22,359.87

22,401.98

长期待摊费用

6,819.77

6,068.03

3,762.51

递延所得税资产

622.52

514.81

489.54

非流动资产合计

168,859.68

151,546.94

142,680.55

资产总计

2,159,148.45

1,560,308.79

1,160,637.00

短期借款

30,505.00

56,120.00

12,125.00

应付票据

43,000.00

-

-

应付账款

23,275.61

17,909.45

22,403.44

预收款项

261,771.91

102,302.56

75,572.40

应付职工薪酬

236.41

44.18

224.40

应交税费

20,891.26

20,614.77

2,276.23

应付利息

5,781.92

1,602.92

5,964.25

其他应付款

708,943.64

438,264.04

98,178.59

一年内到期的非流动负债

69,160.00

57,925.00

175,525.00

其他流动负债

717.19

621.38

615.67

流动负债合计

1,164,282.94

695,404.30

392,884.98

长期借款

336,016.00

368,638.00

352,521.00

应付债券

139,156.53

-

-

长期应付款

184.40

184.40

184.40

专项应付款

6,468.12

104.15

104.15

递延所得税负债

6,756.83

6,076.02

4,890.84

递延收益-非流动负债

683.94

-

-

非流动负债合计

489,265.81

375,002.57

357,700.39

负债合计

1,653,548.75

1,070,406.87

750,585.37

实收资本

188,219.16

188,219.16

188,219.16




资本公积金

156,606.27

153,306.49

104,430.54

其它综合收益

20,270.48

18,228.05

14,672.53

盈余公积金

2,804.80

2,722.56

2,647.23

未分配利润

136,006.35

124,918.64

99,485.94

归属于母公司所有者权益合计

503,907.06

487,394.91

409,455.41

少数股东权益

1,692.64

2,507.00

596.22

所有者权益合计

505,599.70

489,901.91

410,051.62

负债和所有者权益总计

2,159,148.45

1,560,308.79

1,160,637.00



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告


附录二 合并利润表(单位:万元)

项目

2016 年

2015 年

2014 年

一、营业收入

106,251.35

139,686.37

133,335.83

减:营业成本

91,829.13

118,472.20

102,799.48

营业税金及附加

3,651.58

3,213.15

3,591.69

销售费用

2,359.26

2,555.41

3,358.74

管理费用

21,836.70

17,299.15

17,636.11

财务费用

1,154.36

2,837.22

1,604.63

资产减值损失

1,753.31

332.38

1,376.86

加:投资净收益

1,796.03

970.63

617.96

二、营业利润

-14,536.94

-4,052.52

3,586.29

加:营业外收入

26,392.63

30,768.57

23,745.39

减:营业外支出

99.26

263.54

498.04

三、利润总额

11,756.43

26,452.51

26,833.64

减:所得税

928.51

1,033.70

2,915.98

四、净利润

10,827.92

25,418.81

23,917.66

减:少数股东损益

-342.02

-89.22

-207.54

归属于母公司所有者的净利润

11,169.94

25,508.03

24,125.20

五、其他综合收益税后净额

2,042.43

3,555.53

7,877.96

六、综合收益总额

12,870.35

28,974.34

31,795.62

减:归属于少数股东的综合收益总额

-342.02

-89.22

-207.54

归属于母公司普通股东综合收益总额

13,212.37

29,063.56

32,003.16



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告


附录三-1 合并现金流量表(单位:万元)

项目

2016 年

2015 年

2014 年

销售商品、提供劳务收到的现金

162,252.34

201,519.47

91,693.24

收到其他与经营活动有关的现金

441,990.66

395,801.93

69,353.16

经营活动现金流入小计

604,243.00

597,321.39

161,046.41

购买商品、接受劳务支付的现金

371,439.63

287,869.52

149,494.58

支付给职工以及为职工支付的现金

18,559.12

10,588.97

14,522.64

支付的各项税费

8,701.58

5,071.22

22,692.54

支付其他与经营活动有关的现金

204,478.31

236,312.25

68,949.10

经营活动现金流出小计

603,178.64

539,841.96

255,658.85

经营活动产生的现金流量净额

1,064.35

57,479.43

-94,612.45

收回投资收到的现金

1,163.80

7,968.44

529.32

取得投资收益收到的现金

552.58

930.18

813.49

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额

651.85

2.54

7.01

投资活动现金流入小计

2,368.23

8,901.16

1,349.81

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金

18,376.91

23,062.60

14,934.18

投资支付的现金

-

16,300.00

14,318.75

投资活动现金流出小计

18,376.91

39,362.60

29,252.93

投资活动产生的现金流量净额

-16,008.68

-30,461.44

-27,903.11

吸收投资收到的现金

-

4,000.00

-

取得借款收到的现金

155,385.00

177,184.00

296,240.52

收到其他与筹资活动有关的现金

8,181.55

13,286.81

15,713.22

发行债券收到的现金

139,020.00

-

-

筹资活动现金流入小计

302,586.55

194,470.81

311,953.74

偿还债务支付的现金

202,387.00

234,672.00

130,189.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金

22,170.81

39,043.54

21,082.51

支付其他与筹资活动有关的现金

1,855.37

2,225.00

2,500.00

筹资活动现金流出小计

226,413.17

275,940.54

153,771.51

筹资活动产生的现金流量净额

76,173.38

-81,469.72

158,182.23

现金及现金等价物净增加额

61,229.06

-54,451.73

35,666.67



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告


附录三-2 现金流量表补充资料(单位:万元)

项目

2016 年

2015 年

2014 年

净利润

10,827.92

25,418.81

23,917.66

加:资产减值准备

1,753.31

332.38

1,376.86

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧

3,506.22

2,822.16

2,777.09

无形资产摊销

29.14

42.11

50.97

长期待摊费用摊销

566.97

83.91

293.25

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

25.62





固定资产报废损失

0.39

-8.16



财务费用

1,786.20

3,648.09

2,293.20

投资损失

-1,796.03

-970.63

-617.96

递延所得税资产减少

-107.71

-25.27

-384.19

存货的减少

-276,219.26

-210,196.35

-137,257.45

经营性应收项目的减少

-748,401.24

-166,148.05

28,286.19

经营性应付项目的增加

1,009,092.85

402,480.42

-15,348.06

间接法-经营活动产生的现金流量净额

1,064.35

57,479.43

-94,612.45



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告


附录四 主要财务指标表

项目

2016 年

2015 年

2014 年

资产负债率

76.58%

68.60%

64.67%

流动比率

1.71

2.03

2.59

速动比率

0.73

0.80

1.07

EBITDA 利息保障倍数

0.80

0.85

1.53

产权比率

327.05%

218.49%

183.05%

有息债务/EBITDA

35.01

14.61

16.75

收现比

1.53

1.44

0.69

综合毛利率

13.57%

15.19%

22.90%

营业利润率

-13.68%

-2.90%

2.69%

政府补贴/利润总额

223.10%

115.99%

87.99%



资料来源:公司 2014-2016 年审计报告,鹏元整理


附录五 截至2016年12月31日纳入合并范围的一级子公司



子公司名称

经营范围

持股比例

成立日期

注册资本

1

南京光华房地产开发公


房地产开发,商品房销售。

租赁及相关配套服务

100.00%

1992.11

12,719.72 万元

2

南京秦淮科技创新创业
发展集团有限公司

为科技园区规划、建设、
管理、运营提供服务

100.00%

2014.10

47,800 万元

3

南京清诚露洁环境工程
有限公司

干道院落保洁

100%

2012.6

520 万元

4

南京御河环境工程有限
公司

市政养护工程设计、施工

100%

2012.6

20 万元

5

南京壹城建设集团有限
责任公司

房地产开发、商品房销售

100%

2012.11

119,825 万元

6

南京白下园林艺术中心

园林绿化工程、环境景观
工程施工;园林绿化养护
管理

100%

1998.4

2,000 万元

7

南京鹏程道路排水工程
有限责任公司

城市主、次干道、桥涵驳
岸、排水管道、泵站的新
建、翻建、维修工程

100%

1999.4

2,000 万元

8

南京明商投资控股集团
有限公司

投资管理咨询、资产管理、
项目投资、餐饮酒店管理

95%

2014.9

2,000 万元



资料来源:公司 2016 年审计报告,鹏元整理


附录六 主要财务指标计算公式

指标名称

计算公式

综合毛利率

(营业收入-营业成本)/营业收入×100%

收现比

销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入

EBITDA

利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销

EBITDA 利息保障倍数

EBITDA/(计入财务费用的利息支出+资本化利息支出)

产权比率

负债总额/所有者权益

资产负债率

负债总额/资产总额×100%

流动比率

流动资产合计/流动负债合计

速动比率

(流动资产合计-存货)/流动负债合计

有息债务

短期借款+应付票据+1 年内到期的长期有息债务+长期借款+应付债券




附录七 信用等级符号及定义

一、中长期债务信用等级符号及定义

符号

定义

AAA

债务安全性极高,违约风险极低。


AA

债务安全性很高,违约风险很低。


A

债务安全性较高,违约风险较低。


BBB

债务安全性一般,违约风险一般。


BB

债务安全性较低,违约风险较高。


B

债务安全性低,违约风险高。


CCC

债务安全性很低,违约风险很高。


CC

债务安全性极低,违约风险极高。


C

债务无法得到偿还。




注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或
略低于本等级。




二、债务人主体长期信用等级符号及定义

符号

定义

AAA

偿还债务的能力极强,基本不受不利经济环境的影响,违约风险极低。


AA

偿还债务的能力很强,受不利经济环境的影响不大,违约风险很低。


A

偿还债务能力较强,较易受不利经济环境的影响,违约风险较低。


BBB

偿还债务能力一般,受不利经济环境影响较大,违约风险一般。


BB

偿还债务能力较弱,受不利经济环境影响很大,违约风险较高。


B

偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境,违约风险很高。


CCC

偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境,违约风险极高。


CC

在破产或重组时可获得保护较小,基本不能保证偿还债务。


C

不能偿还债务。




注:除 AAA 级,CCC 级(含)以下等级外,每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调,表示略高或
略低于本等级。




三、展望符号及定义

类型

定义

正面

存在积极因素,未来信用等级可能提升。


稳定

情况稳定,未来信用等级大致不变。


负面

存在不利因素,未来信用等级可能降低。







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